Когда возникает вопрос о переезде за город, многие встают перед выбором: купить или построить дом. Оба варианта имеют плюсы и минусы в плане стоимости, сроков и рисков. В этой статье разберём ключевые моменты, которые помогут принять оптимальное решение. 


Что дешевле: построить дом или купить готовый

 При поиске жилья возникает вопрос, какой район выбрать. Одним хочется, чтобы рядом были детские сады, школы, поликлиники и парки. Другим важно, чтобы они могли быстро добираться до работы на общественном транспорте или своём автомобиле. 

В статье составили рейтинг лучших районов Москвы для жизни, проанализировали их инфраструктуру, транспортную доступность и цены на недвижимость.

Лучшие места для покупки жилья в Москве

 Чтобы построить дом, нужно подготовиться: оценить затраты, выбрать участок, заказать геодезическую проверку, подвести коммуникации, закупить материалы и найти бригаду. Рассказываем, из каких шагов состоит процесс и что следует учесть. 


Пошаговый гайд — от планирования бюджета до внутренней отделки

Как построить дом в 2025 году

 Выбрать участок для строительства дома — задача со звёздочкой. От этого выбора будет зависеть и комфорт жизни в доме, и количество усилий при постройке. А ещё тип участка влияет на технологию строительства и стоимость возведения. В статье рассказываем, на какие критерии смотреть при поиске земли, какие документы понадобится проверить, как оценить риски и что учесть в характеристиках участка.



#  Изучите публичную кадастровую карту

Земельным участкам присваивают ВРИ — [виды разрешённого использования](https://m2.ru/media/article/statusi-zemelnikh-uchastkov-i-vri/). От них зависит, какое здание можно возвести на территории и как им пользоваться. Чтобы построить частный дом для постоянной жизни, нужен участок под строительство с одним из трёх видов ВРИ: ИЖС, ЛПХ или земли садоводств.
Проверить вид разрешённого использования земли можно [на публичной кадастровой карте](https://pkk5.rosreestr.ru/). Для этого введите в поле поиска кадастровый номер участка — его можно узнать у собственника.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/70971a6eeb21a7725b64f824e0ce23e1.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Например, на этом участке можно строить частный дом, но нельзя содержать домашний скот или птицу

</Image>

Кроме вида разрешённого использования, кадастровая карта помогает узнать важные характеристики участка:

* **площадь **— точную, не приблизительную. Часто собственники для удобства округляют площадь, поэтому из объявления такую информацию удаётся узнать не всегда
* **форму **— для строительства лучше всего подходят участки квадратной или ровной прямоугольной формы, не слишком вытянутые и без скошенных углов
* **границы **— их размечают с помощью GPS, поэтому так их можно оценить точнее, чем при личном осмотре участка
* **расположение **— например, рядом с какими объектами находится участок, нет ли поблизости промышленных зданий или крупных дорог
* **кадастровую стоимость** — от неё может зависеть, какой налог понадобится заплатить за покупку участка

На публичной карте можно узнать информацию и о соседних участках: для чего они предназначены и что там находится. Стоит обратить внимание на их ВРИ, потому что промышленные и сельскохозяйственные участки могут выкупить и построить там, например, фабрику или ферму.


## Просмотрите генеральный план

Ещё одна открытая карта с полезной для выбора участка информацией — генеральный план. С помощью генплана можно выяснить сведения, которые не получится узнать из кадастровой карты:

* какие объекты местного значения собираются построить поблизости — это, например, муниципальные учреждения, школы, заводы и так далее
* как планируют развивать транспортную инфраструктуру — где проложат дороги, в том числе крупные трассы
* какие зоны считаются охранными и санитарно-защитными — это, например, территории заповедников и водохранилищ. Для строительства в этих зонах действует много ограничений

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/3cb57b60f59d3c2857d8f2c0eeefa2df.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Так выглядит план размещения объектов инфраструктуры для городского округа Щербинка. Значками отмечены объекты, которые собираются построить. Источник


</Image>

Генеральный план территории обычно публикуют на сайте муниципального органа. Он может называться по-разному, например «планируемое размещение объектов».

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b0fa92caba86b350e3899595687aaaab.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Чаще всего карт несколько — одна показывает охранные зоны, вторая содержит планы развития территории, третья показывает, как будут развивать транспортную инфраструктуру

</Image>


## Осмотрите участок лично

Ограничиваться картами не стоит: личный осмотр земельного участка может дать много ценных сведений. Постарайтесь приехать заранее и внимательно изучить территорию. Вот на что стоит обращать внимание:

* **на дороги рядом. **Речь не только о дорогах прямо возле участка, но и о тех, что встречаются по пути. Посмотрите, асфальтовые они или грунтовые, в каком состоянии, удобно ли подъезжать к участку на машине и нет ли поблизости водоёмов, которые могут разлиться и размыть дорогу. Слишком низкая насыпь, рытвины и постоянные лужи — признак плохого качества дорог
* **на объекты вокруг участка.** Даже если по кадастровой карте всё хорошо, рядом с участком вполне могут обнаружиться, например, соседские сельскохозяйственные постройки, где обитают животные. А это источник шума и запаха. То же касается других объектов вокруг: гудящих ЛЭП, шумящей железной дороги, стройки

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/dc8a60a5e86b877a50ac788bb43e4757.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

ЛЭП возле дома — это не только шум и испорченный пейзаж. Это ещё и возможное наведённое электричество и ограничения на строительство рядом с опорой

</Image>

* **на растения.** На участках может, например, расти борщевик — он способен вызвать ожог, а если не убрать его вовремя, можно получить штраф. Вывести это растение с участка сложно, оно живучее и способно прорастать заново
* **на водоёмы**. Если поблизости или по пути есть река, озеро или другой источник воды, нужно быть особенно внимательным. Весной сходит снег, и водоёмы разливаются. Это может размыть подъезд к участку или стать причиной затопления. Стоит обратить внимание на запах и внешний вид водоема: илистые, заболоченные места могут неприятно пахнуть и привлекать насекомых



* **на рельеф**. Удобнее всего строить на ровных земельных участках. Чем более он уклонистый или неровный, тем больше придётся потратить на проектирование дома и работу с почвой. Учитывайте это при расчёте затрат
* **на ближайших соседей**. Например, соседи могут держать собаку, которая громко лает на любой раздражитель, шуметь, жечь костры или выбрасывать мусор прямо на участке. Стоит избегать участков рядом с полузаброшенными и заброшенными домами. Вряд ли в таком месте будет приятно жить

У заброшенных зданий поблизости есть ещё один минус. Их могут выкупить и использовать по назначению, например заново открыть ферму или производство. А это навредит и экологии, и обстановке вокруг.


## Поговорите с соседями

При осмотре земельного участка стоит выделить немного времени и расспросить соседей: что им нравится и не нравится в этой местности, какие люди живут вокруг, что они могут сказать об условиях жизни. Люди могут поделиться такими сведениями, которые нельзя узнать из иных источников. Например:

* есть ли среди соседей конфликтные личности, с которыми будет некомфортно уживаться
* в каком состоянии зимой находятся дороги и убирают ли местные власти снег
* нет ли перебоев с электричеством или водоснабжением, если к участку подведён центральный водопровод
* сколько приходится платить за интернет
* нет ли ещё каких-то неочевидных проблем — например, неприятного запаха, когда ветер дует со стороны дальней фермы


## Поищите информацию в соцсетях

Действенный способ узнать больше об участке для строительства — изучить социальные сети и сайты, посвящённые конкретной местности. Например, сообщества жителей того или иного посёлка или новостной сайт округа. Часто из этих источников можно узнать, какие проблемы беспокоят местных жителей:

* новостные сайты могут рассказывать о петициях или недовольстве граждан, например из-за планов по строительству мусорного полигона неподалёку
* в социальных сетях могут возмущаться из-за перебоев с услугами, например с очисткой дорог от снега
* люди могут жаловаться и на других жителей, скажем, на обилие неаккуратных водителей, из-за которых ездить на машине небезопасно



Выбирать участок стоит с учётом всей собранной информации — например, земля напротив птицефабрики вряд ли будет привлекательна, несмотря на ровный рельеф и близость к лесу. Договаривайтесь [о покупке](https://m2.ru/media/article/kak-kupit-ili-prodat-zemelnii-uchastok-pod-izhs/), только если уверены, что оценили возможные неудобства и понимаете ситуацию объективно. 


## Краткие выводы

1. Первым делом изучите публичную кадастровую карту и генплан населённого пункта, где собираетесь брать участок. Посмотрите, где будут строить дороги и промышленные объекты.
2. При личном осмотре обращайте внимание, какой у участка рельеф и почва, какие постройки находятся рядом. Избегайте участков рядом с опорами ЛЭП, сельскохозяйственными и промышленными постройками, заброшенными домами, зарослями борщевика.
3. Поговорите с соседями, чтобы лучше понять, каково жить в посёлке. Обращайте внимание на то, нет ли среди них конфликтных или шумных людей. Можете проверить соцсети населённого пункта, чтобы понять, какие проблемы чаще всего беспокоят жителей.
4. Приезжайте на участок несколько раз в разное время, чтобы оценить как можно больше его особенностей лично.



<Notification>

Надеемся, что вы сможете выбрать участок, который будет вас радовать. А найти подходящий объект поможет [сервис М2](https://m2.ru/moskva/nedvizhimost/kupit-uchastok/?from=m2media_kak-vibrat-uchastok-dlya-stroitelstva-doma-pod-izhs). Просто укажите нужные параметры, и мы покажем объявления, подходящие под запрос.

</Notification>


## Список источников

1. Публичная кадастровая карта. Росреестр.
2. Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон.


Как выбрать участок для строительства дома под ИЖС

Рынок вторичного жилья в столице огромный, как и диапазон цен — обычному покупателю сложно разобраться самостоятельно. Мы поговорили с Кристиной Шуруповой, ведущим экспертом АН «Этажи» (Москва). Узнали, какие факторы влияют на стоимость вторички и сколько стоят квартиры в разных районах.

Как стоимость жилья в Москве зависит от района и возраста дома


##  От чего зависит стоимость квартиры

Цена на недвижимость зависит от её ликвидности — возможности продать объект быстро и без финансовых потерь. Вот из чего она складывается.

* **Состояние квартиры.** Например, жильё с бабушкиным ремонтом будет стоить дешевле квартиры, в которой недавно установили новую мебель и технику
* **Транспортная доступность и наличие инфраструктуры**. Стоимость квартиры будет выше, если в пяти минутах ходьбы находится станция метро, рядом есть школы и детские сады
* **Год постройки дома.** Обычно принцип такой: чем старше, тем дешевле. Исключения составляют здания с исторической ценностью
* **Этаж, где расположена квартира.** Квартиры на первых этажах обычно стоят дешевле, чем на верхних. В старых домах, наоборот, жильё на верхнем этаже часто дешевле, так как может протекать крыша 

* ** Метраж. **Чем больше в квартире метраж жилой зоны, тем выше её стоимость. При этом студии и однушки легче продать, чем многокомнатные квартиры


<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/74dbce1ed4b392b36ad1305949522b5a.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Если вам не важно расстояние до метро, то выбирайте квартиру чуть дальше и экономьте сотни тысяч рублей

</Image>

*Для справки*. Цены на новостройки в Москве в 2023 году выросли быстрее (+8% г/г), чем на вторичное жильё (+4% г/г), из-за льготных программ ипотеки. При этом в столице цена первичной недвижимости всего на 6% опережает вторичную (СберИндекс). В целом по России разница в ценах между первичным и вторичным рынками составляет около 43%. 


### Стоимость квартиры в центре Москвы

В 2023 году самым дорогим округом остался Центральный. На втором месте — Западный округ вместо Юго-Западного. Отчасти это обусловлено активной застройкой: в нём наибольшее количество новых объектов. 

Квартиры в центре Москвы сейчас стоят от 320 тысяч за квадратный метр. Но есть и недвижимость, где стоимость квадратного метра составляет 1 млн рублей. Так что диапазон цен достаточно большой. 

За 8 млн рублей можно купить небольшую однокомнатную квартиру между ТТК и МКАД. Например, в 15 минутах ходьбы от метро. Правда, за эту сумму вы получите квартиру в не очень хорошем состоянии: с бабушкиным ремонтом, протекающей сантехникой или облетающими обоями. Жильё за такую сумму можно купить только в старом доме. 

Приличную однушку в центре Москвы можно найти за 12–15 млн. Если хотите купить квартиру с современным ремонтом, то она будет стоить дороже. Двушки сейчас продаются в диапазоне от 13 до 40 млн.


### Садовое кольцо

Цены на недвижимость в пределах Садового кольца составляют в среднем 450–550 тысяч рублей за квадратный метр. Стоимость зависит от того, находится жильё в старом фонде или нет. Локация имеет очень важное значение. Среди самых престижных и дорогих районов — Тверской, район Арбата, Хамовники, Якиманка. В них стоимость недвижимости выше, чем в других.  

Кстати, в центре столицы в старых домах квартиры редко стоят дешевле — скорее наоборот. Это связано с тем, что там много зданий исторической ценности. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/a9a8e68df3d5bbbe1ef0799d38065873.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Например, однушка на Старом Арбате может стоить 25 млн рублей за 29 квадратных метров


</Image>


### Третье транспортное кольцо

Квартиры от ТТК до МКАД пользуются у покупателей наибольшей популярностью: чем ближе МКАД, тем меньше стоимость квадратного метра. На стоимость жилья в пределах Третьего транспортного кольца влияют не только те факторы, что мы перечислили выше, но и округ. 

Самым дорогим и привлекательным для жизни считается Юго-Западный административный округ. Далее в порядке убывания: Северо-Западный округ, Новомосковский, Южный, Северный, Северо-Восточный, Восточный и Юго-Восточный округа. Точную стоимость недвижимости в этом районе назвать сложно, так как диапазон очень широкий. 

Например, в Щербинке однокомнатную квартиру можно найти за 7–7,5 млн. А вот у метро «Аминьевская», в новом ЖК бизнес-класса с современным ремонтом, однокомнатная квартира будет стоить 15–23 млн в зависимости от площади. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/23d8189fc15707eba8cb9bb5d0ad8980.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Например, двухкомнатная квартира в ЮЗАО у метро «Ленинский проспект» может стоить около 15 млн рублей

</Image>


### Стоимость квартир в пределах МКАД

Стоимость квартир внутри МКАД выше, чем за её пределами. Это связано с возможностью получить московскую прописку, которая влияет на цены. Многие думают, что покупка квартиры в пределах МКАД меняет социальный статус, так что цены улетают в небо. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/ab8a815e4147a27391c029768a1130d2.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Например, квартира в ЦАО у метро «Римская» может стоить больше 25 млн за вторичку

</Image>


### Цена квартир за МКАД

Самые дешёвые квартиры в Москве — за пределом МКАД. Стоимость — 211 тысяч рублей за квадратный метр. В этом районе в 2023 году рост цен оказался ниже инфляции — всего 3,5%. 

На цену в первую очередь влияет транспортная доступность. Чем дальше квартира находится от МКАД, тем дешевле — и наоборот. В этом районе хорошая однушка стоит 7–10 млн, скромная — 6–6,5 млн. Двушки стоят в диапазоне от 7,5 до 15 млн. Но есть и исключения. Например, в Люберцах однокомнатная квартира в среднем стоит 5,5–6 млн, а в Красногорске — от 7,5 млн. 

Недвижимость в Новомосковском округе стоит больше, чем в Подмосковье, но меньше, чем в Москве. Но район обещает быть перспективным: скорее всего, через 5–7 лет в НАО цены сравняются с московскими. Область активно и быстро развивается, открываются новые станции метро, строится много жилых комплексов. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/2cb600052f17ca92dd3aca3ae89d1d98.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Например, в Капотне однушка с евроремонтом обойдётся в 9 млн рублей

</Image>


### Дополнительные рекомендации

Где купить вторичку и за какую сумму — зависит от запроса покупателя. Для каждого ответ будет свой. Во-первых, отличаются потребности, во-вторых — возможности. Дешевле стоят квартиры, в которых была существенная перепланировка, есть обременение или сделка по доверенности. Такие факторы всегда негативно влияют на стоимость — даже больше, чем бабушкин ремонт. 

Сейчас купить вторичку без ипотеки можно онлайн — благодаря[ Сделке от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_vibiraem-vtorichku). Это простой и безопасный способ: вы будете в курсе всех шагов сделки, при этом никуда не  придётся ездить. Специалисты М2 подготовят полный пакет документов, например, договор купли-продажи, договор на аванс или задаток, акт приёма-передачи. Вам не нужно беспокоиться, что чего-то не хватает или что-то заполнено не так: мы позаботимся обо всех формальностях.

До заключения договора деньги будут храниться в банке ВТБ — продавец получит их только после регистрации сделки в Росреестре. Так что процесс полностью прозрачный и безопасный. Мы поддержим на всех этапах: проверим заявление перед отправкой, проконтролируем регистрацию в Росреестре и придём на помощь, если возникнут сложности.

А ещё рекомендуем воспользоваться [Защитой сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_vibiraem-vtorichku). Покупка на вторичке несёт больше рисков: можно попасть на мошенников, скрытых родственников, которые претендуют на квартиру, или банкротство бывших собственников. Мы учтём все подводные камни и гарантируем безопасность. А если произойдёт непредвиденная ситуация, защитим ваши интересы в суде или вернём полную стоимость квартиры.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/bdcbf82dbe30b93ef9b1e27d7bc6bd04.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>



<Notification>

**Краткие выводы**
* Цена на недвижимость зависит от её ликвидности. Она складывается из следующих факторов: состояние квартиры, транспортная доступность, наличие инфраструктуры, год постройки, этаж и метраж
* Квартиры в центре Москвы сейчас стоят от 320 тысяч за квадратный метр, но иногда цены доходят до миллиона
* Цены на недвижимость в пределах Садового кольца составляют в среднем 450–550 тысяч рублей за квадратный метр. Самые престижные районы: Тверской, Арбат, Хамовники, Якиманка
* Квартиры от ТТК до МКАД популярны у покупателей: чем ближе МКАД, тем меньше стоимость квадратного метра. Самым дорогим и привлекательным для жизни считается Юго-Западный административный округ
* Самые дешёвые квартиры в Москве — за пределом МКАД. В среднем 211 тысяч рублей за квадратный метр



</Notification>



Выбираем вторичку 

Созаёмщик повышает шансы на одобрение ипотеки и позволяет получить более выгодные условия. Старший менеджер ипотечного кредитования М2 Константин Репин рассказал, кто может им быть и в каких случаях без второй стороны не обойтись.


кто может ими быть и зачем они нужны



## Кто такой созаёмщик по ипотеке

Созаёмщик — это второй участник договора, который имеет такие же обязательства, как и основной. Они вместе несут ответственность по кредиту и погашают ежемесячные платежи. Если созаёмщики допустят просрочку, кредитная история испортится у обоих участников ипотечного договора. 

Доходы созаёмщика играют важную роль. Разберём на примере. 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/ea4f449da4b077b5eb818dd3a811a5e2.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>


### Отличается ли созаёмщик от поручителя

Некоторые люди считают, что эти понятия являются синонимами, но это не так. *Поручитель* гарантирует банку, что заёмщик вернёт деньги в указанный договором срок. Он обязуется, что будет отвечать за исполнение обязательств плательщика перед кредитором — полностью или частично. Например, если заёмщик не сможет покрыть долг, это придётся сделать поручителю. 

*Созаёмщик* обладает теми же правами и обязанностями, что и титульный заёмщик. То есть он обязан вносить платежи по кредиту, при этом может распоряжаться долей жилплощади, если это прописано в договоре. 

Сравним два понятия. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/832f5de636b05e0f530557ebcf6c8b70.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>



### Когда нужны созаёмщики

Если супруги берут одну ипотеку на двоих, то муж, например, становится основным заёмщиком, а жена — созаёмщиком. Согласно статье 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое во время брака, является совместной собственностью супругов. 

Ей можно распоряжаться только по согласию второй стороны. Один из супругов не может быть созаёмщиком только в том случае, если пара заключила брачный договор, в котором прописана ответственность сторон при покупке жилья, и установила режим раздельной собственности.

Привлекайте созаёмщика, если хотите: 

**Увеличить сумму ипотеки.** При наличии нескольких заёмщиков можно взять квартиру получше: например, большего метража или расположенную недалеко от метро.

**Снизить ставку.** Допустим, привлечь созаёмщика, у которого есть зарплатная карта или инвестиции в банке, где вы планируете взять заём. Тогда условия по ипотеке будут выгоднее.

**Взять кредит без российского гражданства. **Некоторые банки одобряют ипотеку только в том случае, если созаёмщиком будет россиянин.
 
**Использовать субсидии.** Скажем, если ипотеку оформляет женщина, которая ушла в декретный отпуск, родила ребёнка и получила материнский капитал. Она хочет использовать деньги от государства в качестве первого взноса, но человеку без основного заработка не дадут кредит. В таком случае она может привлечь созаёмщика, например работающего супруга. Банк рассчитает ставку, учитывая его доход.

### Кто может быть созаёмщиком

Чтобы стать созаёмщиком, необязательно иметь родственные связи с основным заявителем или состоять с ним в браке. Главное — соответствовать требованиям банка. *Созаёмщики по ипотеке должны быть платёжеспособными*, иметь хорошую кредитную историю и официальное трудоустройство. У каждого банка свои условия, так что спрашивайте об этом перед оформлением ипотеки. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/a0f4fd701bc0d5ff7fee2b7d3c427fee.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Чтобы стать созаёмщиком, нужно подтвердить доход, если он используется при расчёте лимита. Для этого подойдёт выписка со счёта или другой платёжный документ


</Image>


### Какие права есть у созаёмщика

Права созаёмщика прописаны в статье 323 ГК РФ. Он вправе получить долю в квартире или доме, если:
* вносил платежи по ипотеке или первый взнос 
* ему выделили долю и прописали это в соответствующем соглашении

Порядок внесения платежей определяется по договорённости. Стороны сами решают, кто и в каком соотношении вкладывает деньги. 

Созаёмщик может погасить ипотеку досрочно, если у него есть такая возможность. Ему также в любой момент должны предоставить выписку со счёта или уведомить о просрочке. Если созаёмщик заключит соглашение с банком, он может снять с себя обязательства по выплате. 


### Как взять ипотеку с созаёмщиком

Если вы хотите [взять ипотеку](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_sozayomshchiki-po-ipoteke) с созаёмщиком, найдите подходящую ипотечную программу. Скажем, в банке, который даёт пониженную ставку на новостройку или вторичку. Перед оформлением кредита обдумайте всё, чтобы не допустить ошибку, иначе за неё придётся долго расплачиваться. 

После того как нужная программа и банк выбраны, заключите договорённости с созаёмщиком. Например, уточните, как вы будете делить выплату и на какую часть недвижимости может претендовать партнёр. 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b9ce199c8416a48f6a3d1b8a0bdd78e2.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Лучше не останавливаться на словесных договорённостях и оформить соглашение письменно, с подписями, чтобы оно имело силу


</Image>

Если вы готовы к оформлению ипотеки, подготовьте нужный пакет документов. Точный перечень зависит от банка и статуса заявителя: для наёмных работников один набор, для юрлиц — другой. Проследите, чтобы в договоре были прописаны права и обязанности созаёмщиков: например, кто и в какой мере вносит платежи. Разберитесь со всеми условиями перед тем, как поставите подпись.

Чтобы обезопасить себя от форс-мажоров, оформите страховку на недвижимость. Если случится непредвиденная ситуация, расплачиваться с банком будет страховая компания. 


### Риски и нюансы 

У ипотеки с созаёмщиками есть свои плюсы и минусы. Разберём подробнее, с какими проблемами может столкнуться созаёмщик. 

**Можно испортить кредитную историю. **Например, родственник попросил вас стать созаёмщиком по ипотеке, чтобы получить более выгодные условия, и пообещал, что платежи будет вносить сам и своевременно. Но в итоге он делает это с опозданием. В итоге кредитная история портится и у титульного заёмщика, и у созаёмщика. 

**Банк может не одобрить новый кредит. **Наличие действующего договора осложнит заключение нового, даже если причина для займа другая — скажем, покупка машины.

**Тяжело выйти из ипотечного договора.** Важно соблюдение условий: основной заёмщик должен быть собственником недвижимости и иметь постоянный доход для выплаты ипотеки. Вывести супруга из состава заёмщиков можно только при расторжении брака или заключении брачного договора. 

**Придётся выплатить долг, если заёмщик перестанет платить.** Взыскать сумму не получится даже через суд, потому что по договору они равноправные плательщики. 

Оформить ипотеку на выгодных условиях без привлечения созаёмщиков можно в сервисе [«Ипотека»](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_sozayomshchiki-po-ipoteke) от М2. Купить квартиру с Метром  квадратным просто и выгодно: есть скидка на ставку, более 15 банков-партнёров и поддержка ипотечного специалиста. Подать заявку можно за 10 минут, а получить ответ — в течение суток. В банк понадобится прийти только раз — чтобы подписать документы. 


<Notification>

### Краткие выводы

* Созаёмщик — это второй участник ипотечного договора, который имеет те же обязательства, что и основной заёмщик

* Созаёмщик отличается от поручителя: у него такие же права и обязанности, как у основного заёмщика. Поручитель может обратиться в суд и взыскать с заёмщика деньги, которые ему пришлось выплатить по кредиту, созаёмщик так сделать не может

* Созаёмщиком по ипотеке может стать любой совершеннолетний и платёжеспособный человек

* Часто созаёмщика привлекают, если дохода не хватает для получения нужной суммы займа

* Быть созаёмщиком рискованно: можно испортить кредитную историю или получить предписание выплатить долг самостоятельно, если партнёр перестанет исполнять обязанности


</Notification>





Созаёмщики по ипотеке

Чтобы получить ипотеку, нужно отправить заявку в банк и дождаться одобрения. Вы можете изменить условия кредитования даже после того, как получите положительный ответ. Например, выбрать другую программу, увеличить или уменьшить сумму займа, первоначальный взнос или процентную ставку. Рассказываем, как это сделать в зависимости от ваших планов. 



## Как изменить программу кредитования

Программу ипотеки нужно поменять, если изменилась ваша цель. Допустим, сначала вы собирались взять кредит на вторичное жильё, но в итоге решили купить квартиру в новостройке или построить частный дом. Иногда программу меняют, чтобы получить более выгодные условия. К примеру, семья с маленьким ребёнком может претендовать [на ипотеку с господдержкой](https://m2.ru/ipoteka/lgotnaya-s-gospodderzhkoy/?from=m2media_kak-izmenit-usloviya-ipoteki-posle-odobreniya-zayavki) по сниженной ставке от 6%. 

**Что делать:** новую заявку можно не подавать. Свяжитесь с банком и расскажите о смене планов. Заявку на кредит рассмотрят заново с учётом изменений ставки. Рассчитать условия ипотеки можно в [онлайн-калькуляторе М2](https://m2.ru/ipoteka/calculator/?from=m2media_kak-izmenit-usloviya-ipoteki-posle-odobreniya-zayavki).

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b4523b4a02fa9a3ede9a05b3ff1402f5.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>


### Как изменить сумму ипотеки

Вы отправили заявку на ипотеку, а потом нашли квартиру с другой стоимостью. *Алгоритм действий такой.*

*Если нужно меньше денег. *Вносить изменения в заявку не придётся. Отправьте документы о выбранной квартире на одобрение в банк. Если её стоимость будет меньше, банк просто пересчитает эту сумму по той же ставке. Минимальная сумма кредита — 300 тысяч рублей. 

*Если нужно больше денег. *Свяжитесь с вашим банком и попросите пересчитать сумму. Заявку будут рассматривать заново — есть риск, что её могут не одобрить. Чтобы повысить шансы, попробуйте увеличить срок кредитования или добавить созаёмщика — например, супруга или любого другого родственника. 

**Созаёмщик** — это второй участник ипотечного кредита. По закону их может быть несколько — до трёх человек. Банк учитывает их доходы, чтобы определить максимальную сумму ипотеки. Например, Екатерина зарабатывает 50 тысяч рублей в месяц. Банк одобрил кредит с ежемесячным платежом в 20 тысяч рублей. Екатерина добавила в созаёмщики свою маму с зарплатой в 60 тысяч рублей, и размер платежа повысился до 44 тысяч рублей. 

<Blockquote
  author="Мария Сорока, руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Этажи», Москва"
  authorCaption=""
  authorImg=""
>

Некоторые банки учитывают не только основной, но и дополнительные источники доходов: например, работу по совместительству или выписки по дебетовым картам. Смело указывайте в анкете всё, что у вас есть. Иногда у заёмщиков даже не требуют документального подтверждения. Это называется [ипотекой по двум документам](https://m2.ru/ipoteka/po-dvum-dokumentam/?from=m2media_kak-izmenit-usloviya-ipoteki-posle-odobreniya-zayavki). Ещё банки готовы увеличивать суммы кредитов клиентам, у которых есть недвижимость, автомобили и другие активы. В этом случае нужно приложить документы, например договор купли-продажи.
-

</Blockquote>


### Как изменить другие условия ипотеки

*Срок кредита.* Чем меньше срок кредита, тем больше размер ежемесячного платежа. Миллион рублей можно выплатить за два года примерно по 40 тысяч рублей в месяц или же за год с ежемесячным платежом в 83 тысячи. Перед тем как вносить изменения, убедитесь, что сможете осилить финансовую нагрузку. Обратитесь к менеджеру, и банк заново рассмотрит вашу заявку. 

*Процентна ставка.* Если вы ещё не заключили сделку, то можете попробовать изменить процентную ставку. Есть разные способы снизить её: воспользоваться льготной программой, стать зарплатным клиентом банка, оплатить единовременную комиссию. Иногда банки проводят акции — например, снижают ставку при покупке недвижимости у партнёров. 

Если вы уже заключили сделку с банком, воспользуйтесь [рефинансированием](https://m2.ru/ipoteka/refinansirovanie-ipoteki/?from=m2media_kak-izmenit-usloviya-ipoteki-posle-odobreniya-zayavki). Оформите вторую ипотеку на более выгодных условиях и выплачивайте кредит по сниженной ставке. Такая услуга пригодится, если в семье родился ребёнок и вы попали под [ипотечную программу господдержки для семей](https://m2.ru/ipoteka/semeinaya-ipoteka/?from=m2media_kak-izmenit-usloviya-ipoteki-posle-odobreniya-zayavki). 

*Первоначальный взнос.* В зависимости от программы минимальная сумма первого взноса — 20 или 30% от стоимости жилья. Уменьшить её не получится, а вот увеличить можно в любой момент. Для этого напишите сотруднику выбранного банка.


### Может ли банк изменить условия без вашего разрешения

До заключения сделки банк вправе менять процентную ставку, сумму, размер первоначального взноса и другие условия. Такое может случиться, если заёмщик поменял место работы или потерял источник дохода после одобрения заявки. Пока вы не подписали договор, не стоит оформлять новые кредиты и увеличивать лимиты на кредитных картах. Тогда причин отказывать вам в одобренной ипотеке не будет. 

<Blockquote
  author="Мария Сорока, руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Этажи», Москва"
  authorCaption=""
  authorImg=""
>

Чтобы избежать изменений условий по ипотечной заявке, не допускайте просрочек и своевременно оплачивайте все текущие кредитные обязательства до подписания кредитного договора. Не оформляйте новые кредиты, кредитные карты, рассрочки и микрозаймы. Банк также имеет право отказать в выдаче ипотеки при возникновении исполнительных производств.
-

</Blockquote>


### Коротко: что делать, если вы решили изменить условия ипотеки после одобрения заявки

1. Определитесь, что конкретно вы хотите изменить: цель кредитования, сумму, срок, процентную ставку или размер первого взноса. 
2. Обратитесь к менеджеру банка и расскажите о своих пожеланиях. Сотрудник подберёт вариант с новыми условиями.
3. Повторного одобрения банком ждать не придётся, если вы решили уменьшить сумму кредита или увеличить размер первого взноса. Во всех остальных случаях банк рассмотрит заявку заново.


### Список использованных источников

[Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (последняя редакция)](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/)

[Федеральный закон «О потребительском кредите (займе)» от 21.12.2013 № 353-ФЗ (последняя редакция)](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_155986/)

[ГК РФ. Статья 322. Солидарные обязательства](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/874558e489b168599a9731065bf23ed21d8ff243/)

[ГК РФ. Статья 323. Права кредитора при солидарной обязанности](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/724715f91f9e32d0f82b6ecd4e3556448270a0c2/)

.

Как изменить условия ипотеки после одобрения заявки 

При выборе материала для строительства дома важно учитывать регион и климат, периодичность проживания, доступность материалов и бюджет. Помимо самого каркаса, предстоит потратиться ещё на фундамент, крышу и облицовку. Если знать нюансы материалов, можно сэкономить на одном из пунктов. 
****
Рассказываем, что можно использовать для строительства частных домов, какие есть особенности у материалов и как выбрать то, что подходит именно вам.


Строим дом: как и какой материал выбрать

Ключевая ставка в этом году выросла до рекордных 16% годовых. Сумма первого взноса стала больше, а размер льготного кредита для некоторых регионов уменьшили. Сравниваем государственные программы и разбираемся, какие из них помогут взять ипотеку *по минимальной ставке* в 2024 году. 

 И кто может получить государственную поддержку

 
## Ориентация на кластерный подход

Кластерная ипотека — это льготная программа, в которой условия определяются регионом. Если спрос на жильё низкий, ставка небольшая. Например, квартиру в Хабаровском крае можно купить по сниженной ставке 2%. Подразумевается, что такой подход сделает недвижимость в регионах более доступной. Но в 2024 году он всё ещё остаётся на уровне обсуждения.

<Blockquote
  author="Константин Репин, старший менеджер ипотечного кредитования М2"
  authorCaption=""
  authorImg=""
>

Сейчас кластерный подход реализован [Дальневосточной и Арктической ипотекой](https://m2.ru/ipoteka/dalnevostochnaya-ipoteka/?from=m2media_kakie-ipotechnie-programmi-ostanutsya-v-2024), а также программами субсидирования на уровне администраций регионов. Эти программы господдержки действуют только для определённых категорий клиентов. Возможно, в будущем Центральный банк РФ оставит единую ставку по льготной ипотеке, но станет выделять разный лимит субсидирования в зависимости от региона.


</Blockquote>


### Льготная ипотека со ставкой до 8%


Программа подходит всем гражданам России — возраст, место работы и семейное положение не важны для участия. Взять кредит можно как [на квартиру в строящемся жилом комплексе](https://m2.ru/ipoteka/v-stroyashchemsya-dome/?from=m2media_kakie-ipotechnie-programmi-ostanutsya-v-2024), так и на [строительство частного дома](-https://m2.ru/ipoteka/na-chastnyy-dom/?from=m2media_kakie-ipotechnie-programmi-ostanutsya-v-2024). 

**Что изменилось. **С 23 декабря 2023 года *первоначальный взнос увеличился с 20 до 30%*. Заплатить меньше не получится. Максимальная сумма льготного кредита стала меньше. Раньше в Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области можно было получить 12 млн по субсидированной ставке. Теперь для всех регионов максимальная сумма — 6 млн рублей. Остаток можно взять по рыночной ставке. 

Программа действует до 1 июля 2024 года. В планах государства — сделать льготную ипотеку более адресной, оставить её для отдельных категорий граждан. 

Чтобы рассчитать ежемесячный платёж для ваших условий, воспользуйтесь [ипотечным калькулятором](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kakie-ipotechnie-programmi-ostanutsya-v-2024) от М2. Укажите данные и получите рейтинг выгодных предложений. Если вас всё устроит, заполните единую анкету и отправьте заявку сразу в несколько банков-партнёров.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/e7e41f8f7c0f6f6e2744b28a3928eec2.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Квартиру за 4 млн рублей получится купить, выплачивая по 22–23 тысячи в месяц на протяжении 20 лет

</Image>


### Семейная ипотека со ставкой до 6%

Ипотечная программа предусмотрена для заёмщиков с детьми. Чтобы принять участие, надо пройти по одному из условий:
* есть два ребёнка до 18 лет
* один из детей родился в период с 2018 по 2023 год включительно
* у одного из детей инвалидность

*Первый взнос в 2024-м остался прежним — 20%*. Жители Московской и Ленинградской областей могут взять любую сумму до 12 млн рублей. Для других регионов максимальная сумма кредитования — 6 млн. Оформить договор можно вплоть до 1 июля 2024 года. 

**Что изменилось. **Раньше участвовать в программе можно было по несколько раз. Теперь это могут сделать не все. Новый кредит под 6% можно взять только на жильё большей площади, если в семье появился ещё один ребёнок. Предыдущую ипотеку перед этим нужно будет погасить. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/346681e82d804a6957be5143bf270fb7.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Квартиру за 4 млн рублей по семейной программе получится купить, выплачивая по 20 тысяч в месяц на протяжении 20 лет


</Image>

Если вы брали семейную ипотеку раньше, то всё ещё можете купить квартиру с господдержкой. Новые условия действуют с 23 декабря 2023 года.


> * Ольга и Павел участвовали в программе в 2022 году. Сейчас они могут заключить новый договор со сниженной ставкой 6%, если у них есть маленький ребёнок, двое детей до 18 лет или ребёнок с инвалидностью.

> * Анна и Евгений взяли ипотеку в январе 2024-го. Купить новую квартиру с господдержкой им уже сложнее. Это получится сделать, только если в семье появится ещё один ребенок и понадобится увеличить жилплощадь.


### Военная ипотека со ставкой до 8% 

Программа кредитования подходит для военных, которые служат по контракту. Они вступают в накопительно-ипотечную систему и получают выплаты на счёт. Спустя три года службы деньги от государства можно потратить на первый взнос на жильё в любом регионе России. 


<Notification>
Государство платит ипотеку за военнослужащего до тех пор, пока человек не проработает нужный срок или не уйдёт на пенсию. Если заёмщик уволится до того, как отслужил 20 лет, полученные деньги придётся вернуть в течение 10 лет. Остаток надо будет погашать самому. 
</Notification>

**Что изменилось.** Общие условия остались прежними. Государство продолжает вносить накопительный взнос на счёт военнослужащих каждый год. В 2024-м сумма составит 365 346 рублей. 


### Сельская ипотека со ставкой до 3%

Сельская ипотека выдаётся на покупку недвижимости в небольших населённых пунктах с населением до 30 тысяч человек. Получить кредит под 3% можно только в сёлах из [специального списка](https://selskaya-ipoteka.com/spisok-naselennyh-punktov/). *В программе участвуют почти все регионы России, кроме Московской области и Санкт-Петербурга.*

Заёмщик обязательно должен быть гражданином России. Возраст, место жительства и прописка не имеют значения. Размер первого взноса остался прежним — 20% от стоимости жилья. На полученные средства можно купить дом в новостройке или на вторичном рынке с земельным участком. А ещё деньги можно вложить в строительство частного дома. 

**Что изменилось. **С 28 июня 2023 года максимальный размер кредита увеличили с 3 до 6 миллионов рублей. Теперь можно взять льготную ипотеку на строительство частного дома с использованием домокомплекта. Это набор строительных материалов и готовый план, по которому можно собрать дом в сжатые сроки. 


<Notification>
Ещё изменения коснулись жителей опорных населённых пунктов — маленьких городов с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью. Теперь там можно получить кредитование до 3% на квартиру в доме высотой до пяти этажей. 
</Notification>


### Дальневосточная и Арктическая ипотека со ставкой до 2%

*Кредитование под 2% годовых *действует во всех регионах Дальнего Востока: от Бурятии до Чукотского автономного округа. С 2023 года программа стала действовать в северных регионах России: Мурманской области, республике Карелия, Архангельской области, Красноярском крае и других. 

Принять участие в государственной программе могут:
* молодые семьи
* люди до 35 лет с несовершеннолетним ребёнком
* работники медицинских и образовательных учреждений со стажем работы от пяти лет
* работники предприятий ОПК, если предприятие или филиал находится на территории ДФО или Арктической зоны РФ

**Что изменилось. **Максимальный размер кредита в этом году увеличился с 6 до 9 млн рублей. 



<Notification>

### Кратко об изменениях в программах

1. Минимальный взнос для льготной ипотеки теперь 30%. Получить можно до 6 млн рублей. 
2. Теперь [семейной ипотекой](https://m2.ru/ipoteka/semeinaya-ipoteka/?from=m2media_kakie-ipotechnie-programmi-ostanutsya-v-2024) можно воспользоваться только раз. Исключение — если родился ребёнок и нужно увеличить жилплощадь. 

3. По сельской ипотеке дают уже не 3, а 6 миллионов рублей. А по Дальневосточной и Арктической программе — 9 миллионов.

</Notification>

Подберите подходящую ипотечную программу через [единое окно М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kakie-ipotechnie-programmi-ostanutsya-v-2024) и получите скидку на ставку до 0,6%. Заполните краткую форму, и мы отправим вашу заявку в 15 банков. В течение суток вы получите ответ и сможете выбрать понравившиеся условия. Специалисты М2 помогут подготовиться к сделке и собрать все нужные документы.  


### Список использованных источников 

[Постановление Правительства РФ от 15 декабря 2023 года № 2166](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_464606/942187e97136f9da3febf24b6fff08de01d490cf/)

[Информационное агентство ТАСС](https://tass.ru/ekonomika/18965125)

[Постановление Правительства РФ от 28 июня 2023 года № 1055](http://government.ru/docs/48955/http://government.ru/docs/48955/)

[Федеральный закон от 27.11.2023 г. № 540-ФЗ](http://publication.pravo.gov.ru/document/0001202311270070)






Какие ипотечные программы останутся в 2024

 Владельцы и покупатели земли должны разбираться в юридических нюансах: какой статус у участка и как его можно использовать. Игнорирование этого вопроса приводит к негативным последствиям: например, соседи безнаказанно присваивают себе часть огорода, а власти сносят частный дом. Рассказываем, что нужно знать о земельных участках и как привести документы в порядок.


 Объясняем простыми словами

 ## Что такое ВРИ и как он связан со строительством дома

ВРИ, или вид разрешённого использования — статус, который присваивается каждому участку. Он показывает, чем можно заниматься на этой земле и что на ней можно строить. Существует четыре основных ВРИ.

**1. ИЖС — индивидуальное жилищное строительство.** Здесь разрешено строить жилые дома не выше трёх этажей или 20 метров, а также гаражи и хозяйственные постройки вроде сараев и кладовок. Владельцы могут выращивать фрукты, ягоды и овощи

**2. ЛПХ — личное подсобное хозяйство.** Собственники имеют такие же права, как и для ИЖС, но при этом могут дополнительно содержать животных: скажем, разводить кур или коров

**3. Участки для ведения огородничества.** Они предназначены для выращивания фруктов и ягод. Вы можете возводить хозяйственные постройки и садовые дома для сезонного проживания: например, чтобы приезжать летом на сбор урожая

**4. Участки для ведения садоводства. **У владельцев такие же права, как в предыдущем пункте, при этом они могут строить дома для постоянного проживания

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/fc826a059d9b7a265222cbcefa01e5cb.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

Перед тем как купить участок или загородный дом, заранее определитесь, что будете делать. Если хотите перевезти семью ближе к природе, чтобы дети дышали свежим воздухом и гуляли по лесу, то выбирайте ИЖС. Для разведения коз и уток понадобится ЛПХ. А для дачи с шашлыками и клубникой подойдёт участок для огородничества.

Чтобы узнать ВРИ участка перед покупкой, воспользуйтесь [публичной кадастровой картой в Росреестре](https://rosreestr.gov.ru/redirs/pkk.rosreestr.ru) или закажите выписку из ЕГРН через личный кабинет на Госуслугах.


### Что делать, если вам не подходит ВРИ


Бывают ситуации, когда человек сначала покупает участок, а затем узнаёт, что ему не подходит ВРИ. Допустим, вы планируете построить дом, а у вас земля с ВРИ «ведение огородничества». На таком участке предусмотрены только нежилые помещения или дома для периодического проживания: приехали прополоть грядки и остались на пару дней. Отменять переезд в таком случае не стоит. Если участок располагается в правильной зоне по правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), то ВРИ участка не так важен.

<Blockquote
  author="Гордов Дмитрий Михайлович"
  authorCaption="вице-президент Федерации ИЖС"
  authorImg=""
>

Частные дома для постоянного проживания строятся в соответствующих зонах по ПЗЗ. В рамках этой зоны земельному участку присваивается соответствующий ВРИ. Не так важно — ЛПХ, садоводство или ИЖС. Вы сами можете выбрать вид использования земли, разрешённый внутри зоны. Часто попадаются земельные участки с ВРИ для дачного строительства, жилищного строительства и прочие, которые не указаны в качестве разрешённых в рамках ПЗЗ. Это не страшно. Главное — чтобы участок располагался в нужной зоне по ПЗЗ, которая предусматривает строительство частных домов.

</Blockquote>

ВРИ участка можно изменить, если этого требуют при начале строительства.

<Blockquote
  author="Гордов Дмитрий Михайлович"
  authorCaption="вице-президент Федерации ИЖС"
  authorImg=""
>

Подайте заявление через Госуслуги, чтобы привести в соответствие ВРИ участка текущему классификатору. Проблем здесь нет, и препятствий не возникает. Кроме того, делать это можно только в случае, если вас об этом попросят при получении уведомления о начале строительства.
Информация по ВРИ участка отражена в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). Его можно заказать через Госуслуги и получить через 30 дней. Если нет времени ждать, то стоит воспользоваться онлайн-сервисами. Например, для московской области действует «Градопроработка онлайн». Несмотря на то что онлайн-информация не носит юридической силы, она подскажет вам, стоит ли разбираться глубже и менять ВРИ.


</Blockquote>



Хуже обстоит дело у людей, которые уже построили дом на неподходящем участке. Например, владелец не знал, что такое ВРИ и почему важно соблюдать закон. В большинстве случаев такие постройки подлежат сносу.

<Blockquote
  author="Гордов Дмитрий Михайлович"
  authorCaption="вице-президент Федерации ИЖС"
  authorImg=""
>

Власти системно занимаются выявлением таких нарушений с фатальными последствиями. Такие дома обычно подлежат сносу. Есть очень малая вероятность сохранить свои вложения через суд при определённых обстоятельствах, а также попытаться изменить ВРИ земельного участка путём внесения изменений в правила землепользования и застройки. Однако лучше этого не допускать и внимательно выбирать земельный участок.


</Blockquote>

Чтобы оградить себя от рисков и выбрать участок, который соответствует вашим планам, смотрите на ПЗЗ заранее. 

<Blockquote
  author="Гордов Дмитрий Михайлович"
  authorCaption="вице-президент Федерации ИЖС"
  authorImg=""
>

В Московской области для частной застройки подходят зоны СХ-2 и Ж-2. Здесь не будет проблем с уведомлениями о начале строительства и разрешениями. Проблемы возникнут, если участок располагается в зонах СХ-3, не предназначенных для ИЖС, или в зонах комплексного развития территорий (КРТ). На территориях КРТ разрешено строительство домов, но нужно проходить сложные процедуры, чтобы получить разрешение на строительство.

</Blockquote>


### Что такое статус земельного участка

Правовой статус земельного участка описывает, что сейчас происходит с землёй: поставлена ли она на кадастровый учёт, есть ли запись в ЕГРН и кто является собственником.

Чтобы понять, какие есть статусы и чем они различаются, нужно знать предысторию. Если коротко, системы учёта менялись так:

* *в 1998 году правительство РФ создало ЕГРП* — единый государственный реестр прав. С его помощью государство регистрировало собственность ликвидированных колхозов и кооперативов
* *в 2008 году на замену пришёл современный ЕГРН* — единый государственный реестр недвижимости, а вместе с ним появились Росреестр и статусы земельных участков
** в 2017 году был опубликован ФЗ № 218* «О государственной регистрации недвижимости». Сейчас он регулирует порядок кадастрового учёта земли

Сейчас все участки делятся на четыре типа.

1. **Учтённый** — самый прозрачный правовой статус участка. К этому типу относятся земли, которые были зарегистрированы по актуальным на сегодня правилам учёта от 2017 года. У Росреестра есть полные сведения об участке

2. **Ранее учтённый** — участки, которые поставили на учёт до создания ЕГРН в 2008 году и ещё не обновили информацию по новому регламенту. Росреестр знает об этой земле, но не обладает полной информацией: кто является владельцем или где проходят границы

3. **Временно учтённый** — земельные участки, которых уже не встретить. Этот статус присваивали земле, которую зарегистрировали в период с 2008 по 2017 год. Согласно закону № 218-ФЗ, собственникам земельных участков с временным статусом давали пять лет, чтобы привести документы в порядок, — до 1 марта 2022 года. Если владелец зарегистрировал право собственности, участок стал учтённым, а если нет — архивным

4. **Архивный **— те самые «призраки», которые числились временными, а собственник не объявился. Это значит, что у земельного участка не определены границы, площадь и даже владелец. Для такой собственности нужно по новой проводить межевание и кадастровый учёт

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/52bbb5388f52f4103150f5ef0509f01e.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>


### Зачем знать статус участка

Статус земельного участка определяет полноту ваших прав на землю. Если участок не имеет статус учтённого, возможности собственника сильно ограничены. С такой землёй не получится совершать юридических сделок: продавать, дарить, сдавать в аренду или принимать в наследство. Неопределённый статус — это ещё и хорошая возможность для соседей установить новые границы. Например, передвинуть забор на пару метров и добавить себе чужой земли в имущество.

Проблема с правовым статусом участка часто обнаруживается, когда собственник пытается его продать. Если земля неучтённая, сделать этого не получится. Приводить документы на собственность в порядок и восстанавливать права придётся заново, и способ зависит от того, какой статус у земли сейчас.

Узнать статус земельного участка можно через [официальный сайт Росреестра](https://pkk.rosreestr.ru/#/search/65.64951699999888,122.73014399999792/4/@bs7nhsaoh). Для этого введите кадастровый номер участка в поле поиска, и система выдаст всю информацию. Есть и другой способ — заказать выписку из ЕГРН в отделении МФЦ, через сайт Госуслуг или Росреестра.


### Как изменить правовой статус земельного участка


Чтобы стать полноправным собственником земли и распоряжаться им по своему усмотрению, приведите участок в статус учтённого. Процедура и необходимые документы зависят от того статуса, который сейчас присвоен земле.

*Если участок архивный*

Чтобы перевести участок из архивного в учтённый, проведите все кадастровые работы заново. Для этого обратитесь к кадастровому инженеру. Он составит межевой план, который содержит информацию об участке и его границах. Если на земельном участке есть постройки, также понадобится технический план, который описывает характеристики недвижимости. Когда всё будет готово, подайте заявление на кадастровый учёт и регистрацию прав собственности. Для оформления заявления приготовьте пакет документов:
* свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН
* копия паспорта и СНИЛС собственника
* межевой план для постановки на кадастровый учёт

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/ad374bfb74577002716c7a4bd732cea6.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

*Если участок ранее учтённый

Процедура регистрации для ранее учтённых земельных участков зависит от того, есть ли в ЕГРН информация о нём. Чтобы проверить это, закажите выписку об объекте недвижимости через отделение МФЦ, сайт Госуслуг или Росреестра.

Если в ЕГРН есть данные о земле, но нет информации о владельце, то собственнику нужно зарегистрировать его на себя. Для этого подайте заявление о регистрации прав на недвижимость. Понадобится паспорт и документ, который подтверждает право собственности, например старое свидетельство.

Если информации в ЕГРН нет, то процедура оформления усложняется. Проводить кадастровые работы заново не нужно, но необходимо восполнить пробелы в данных Росреестра. Для этого подайте сразу два заявления — о внесении сведений в ЕГРН о ранее учтённом объекте недвижимости и о регистрации прав на него.

Когда в Росреестре получат актуальные данные об участке и зарегистрируют право собственности, он обретёт статус учтённого. Собственнику придёт новая выписка из ЕГРН, и он полноправно сможет им распоряжаться — продавать, дарить или сдавать в аренду.


### Главное по теме


Важно привести документы на землю в порядок как можно быстрее. Неоформленная собственность и неопределённые границы участка — лакомый кусок для нечестных соседей и мошенников. Чтобы имущество осталось при вас, позаботьтесь о статусе земельного участка заранее. Полные права на собственность имеют только владельцы учтённой земли — чистые документы и актуальная информация позволят полноправно распоряжаться имуществом.



Статусы земельных участков и ВРИ

 [Исследование ВЦИОМ ](https://wciom.ru/analytical-reviews/analiticheskii-obzor/idealnoe-zhile-glazami-rossijan) говорит, что 68% жителей России хотели бы жить в частном доме. Людей привлекают плюсы ИЖС: возможность иметь собственный участок с садиком, жить в отдалении от соседей и заводить любых животных.

Особенно это стало заметно в последние годы: в 2022-м объём ввода в эксплуатацию частных домов в полтора раза превысил этот же показатель для квартир. А 2023 год бьёт рекорды даже с учётом того, что статистика пока есть только за первые три квартала.


 И какие из них наиболее популярны

 <Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/21455615c587fb75ef17124f5066b215.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

К ИЖС в исследовании относили отдельные домики, а также таунхаусы и дуплексы

</Image>

Рассказываем, почему частные дома стали так популярны, какие варианты самые востребованные и на что обратить внимание при выборе дома или участка.


## Всё началось с локдауна


До 2020 года частные дома составляли примерно 40% от рынка недвижимости: люди чаще предпочитали жить в квартирах, а ипотеку на ИЖС давали только под высокий процент. В 2020 году началась пандемия, и огромное количество людей оказалось заперто в своих квартирах на карантин. Одновременно с этим спрос на частные дома начал резко расти. Причин было несколько:
* **большая площадь домов** — когда вся семья сидит дома, она может разместиться с комфортом и без тесноты
* **наличие придомовой территории** — в собственном дворике можно гулять и дышать свежим воздухом даже во время жёсткого карантина
* **удалённая работа** — тратить время на дорогу больше не нужно, и близость к офису перестала быть решающим фактором

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/a23a4a675cc36ab79339471325447bb7.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

А ещё в частном доме легче организовать удалённое рабочее место, ведь он просторнее квартиры


</Image>

За первые месяцы локдауна покупатели разобрали большую часть ликвидных домов, которые были в продаже. Потом на ситуацию обратило внимание государство: в 2021 году программу льготной ипотеки расширили на ИЖС. Так покупка или строительство дома стали доступнее, а введённые меры поддержали высокий спрос и после окончания локдауна.

По данным ДОМ.РФ, только за первые три квартала 2023 года в эксплуатацию ввели 48 млн кв. м жилья в сегменте ИЖС. Это 60% от всей недвижимости, которую построили в этом году. И вдвое больше, чем средние показатели за 2015–2021 годы.


### Преимущества жизни в доме — свобода и простор


За последние несколько лет через сервисы Метра квадратного прошло много семей, которые покупали или строили частные дома. Вот что они отвечали на вопрос, почему их выбор пал именно на ИЖС.

*Оказалось, большинство ценит простор, чистый воздух и уединение.*

**Хорошая экология.** Частная застройка обычно находится в стороне от городов с их шумными дорогами, автомобилями и заводами. Часто рядом расположен лес или водоём. Воздух вокруг чище, а пейзаж живописнее — это особенно важно, если семья растит детей.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b2a427de53626652d10f9a8ca94c14ba.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Можно жить на природе и наслаждаться красивым видом со всеми удобствами

</Image>

**Метраж и планировки.** Дома в среднем просторнее, чем квартиры, и в них с комфортом может разместиться большая семья. К тому же при ИЖС можно самостоятельно выбрать подходящую планировку, а если что-то не понравится в уже готовом жилье — сделать перепланировку без долгих согласований.

**Своё пространство.** На придомовом участке можно разбить садик с цветами или вскопать грядки. Если выращивать ничего не хочется — поставить беседку и мангал во дворе, чтобы жарить летом мясо. А ещё исчезают проблемы с парковочными местами и шумными соседями.

**Любые питомцы.** Содержать животное в частном доме комфортнее, чем в квартире. Вместо выгула в любую погоду можно выпускать питомца на участок. А больший простор позволяет завести крупную собаку или выбрать необычного питомца вроде карликовой козочки или минипига. В квартире с такими животными было бы тяжело.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/2aaab556be1beb9a802c6f9aa101ba5b.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Но даже небольшим питомцам вроде котов нравится гулять во дворе

</Image>


### Выбирают дома, где комфортнее жить


Во время всплеска продаж в 2020 году самыми непопулярными оказались роскошные особняки и коттеджи, построенные в начале 2000-х. У покупателей изменились приоритеты и образ жизни — поэтому поменялись и требования к жилью. Вот какие дома сейчас популярнее всего.

*Близкие к городу.* Транспортная доступность для многих — решающий фактор. Важно, чтобы из дома можно было быстро и легко добраться до города, например если понадобится срочная медицинская помощь. Ещё важна доступная инфраструктура, чтобы ребёнок ходил в школу поблизости, а продуктовый магазин был в пешей доступности.

*Одноэтажные. *Раньше популярнее всего были дома в два-три этажа. Сейчас покупатели предпочитают одноэтажное жильё, где не нужно ходить по лестницам, чтобы добраться до комнаты. Этот фактор важнее всего для семей с маленькими детьми: дом без высоких лестниц безопаснее для ребёнка.

*Площадью в 100–150 кв. м.* Популярнее всего сейчас дома до 150 кв. м. За ними легче ухаживать, всё находится под рукой. А большие коттеджи на 300+ кв. м при современном ритме жизни для многих избыточны.

*Из «тёплых» материалов.* Сейчас дома строят и покупают с прицелом на то, чтобы жить там можно было круглый год, в том числе зимой. Поэтому материалы предпочитают такие, чтобы дом сохранял тепло: газоблоки, дерево или кирпич. Среди деревянных домов популярны каркасные: они недорогие и быстро строятся.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/ea6cbf7ba9a38daa4fd3370659633cef.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Если материал «дышит» и удерживает тепло, в доме комфортно жить в любой сезон

</Image>


### Советы М2 по покупке дома

Если вы выбираете частный дом или участок, чтобы построить жильё с нуля, мы хотим дать несколько рекомендаций. Они помогут сделать покупку комфортнее и безопаснее.

**Проверьте юридическую чистоту. **Это касается покупки любой недвижимости: нужно посмотреть, кто её собственник, нет ли на ней обременений или других юридических нюансов. Но в случае с ИЖС есть ещё несколько деталей:

* **границы участка**— иногда забор ставят не по фактической границе, поэтому на просмотре можно неверно оценить площадь. Лучше проверить участок в Росреестре и на публичной кадастровой карте

* **наличие регистрации** — многие дома не зарегистрированы в Росреестре как жилая недвижимость, поэтому в них нельзя прописаться или подвести газ по федеральной программе. Вы можете зарегистрировать их, но это дополнительное время и сложности

* **тип земель** — от него зависит, дадут ли льготную ипотеку на строительство или покупку дома. К тому же некоторые земли нельзя перерегистрировать под жилую застройку


Посмотреть [дома](https://m2.ru/sankt-peterburg/nedvizhimost/kupit-dom/?from=m2media_izhs-pochemu-vsyo-bolshe-lyudei-vibirayut-chastnie-doma) и [участки](https://m2.ru/sankt-peterburg/nedvizhimost/kupit-uchastok/?from=m2media_izhs-pochemu-vsyo-bolshe-lyudei-vibirayut-chastnie-doma) можно в нашем сервисе — мы публикуем предложения от собственников и надёжных агентов, а также проверяем каждое объявление. Даже если вы нашли дом или участок на других сервисах, [Защита сделки М2](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_izhs-pochemu-vsyo-bolshe-lyudei-vibirayut-chastnie-doma) поможет оградить вашу недвижимость от юридических рисков.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/c9162562b8bebffe0a3f6da4d715688a.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Если строите дом с подрядчиком, обязательно проверьте о нём отзывы и заручитесь рекомендациями


</Image>

**Осмотрите участок и дом лично. **Хотя покупка дома или земли всё меньше зависит от сезона, участки рекомендуют смотреть осенью или весной. Если землю подтапливает, именно в межсезонье это заметнее всего. Дома стоит осмотреть на предмет серьёзных дефектов: трещин, сильной усадки, перекосов и так далее.

**Заручитесь помощью профессионала. **Не все проблемы можно отследить самостоятельно. Поэтому на осмотр дома или участка можно пригласить профессионала — существуют экспертные службы, которые проверяют недвижимость. Если в доме есть неочевидные недочёты вроде утечек тепла или строительных ошибок, такой специалист поможет их найти. А если хотите строить дом на участке с нуля, может понадобиться помощь специалиста, который проверит грунт и даст рекомендации, какие технологии использовать.

**Подберите подходящие условия по ипотеке.** Для тех, кто строит дом с нуля, действуют предложения по льготной ипотеке на ИЖС. Подайте заявление сразу в несколько банков с помощью [нашего сервиса](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_izhs-pochemu-vsyo-bolshe-lyudei-vibirayut-chastnie-doma) и получите ответы в тот же день.

**Защитите сделку. **Если вы не уверены в безопасности покупки, оформите [Защиту сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_izhs-pochemu-vsyo-bolshe-lyudei-vibirayut-chastnie-doma) — это сервис Метра квадратного, который поможет найти все подводные камни и нюансы недвижимости. Вы получите полный отчёт и рекомендацию, стоит ли покупать этот дом или участок. Если после покупки возникнут проблемы, мы отстоим ваши интересы в суде и при необходимости вернём полную стоимость жилья. Гарантия на эту услугу — от 10 до 30 лет.



<Notification>

### Главные мысли

* Популярность ИЖС выросла в 2020 году и остаётся высокой до сих пор. За первые три квартала 2023 года больше половины введённых в эксплуатацию квадратных метров приходится на частные дома
* Плюсы частного дома — жизнь в месте с хорошей экологией, большой выбор площадей и планировок, своё пространство и независимость от соседей
* Сейчас особенно популярны одноэтажные дома площадью до 150 кв. м из газоблоков, дерева или кирпича. Важнее всего — транспортная доступность и нужная инфраструктура поблизости
* При выборе недвижимости мы советуем проверять юридическую чистоту, а также состояние самого дома или участка. Общие детали можно увидеть самостоятельно, для подробной оценки лучше пригласить эксперта
* Сервисы М2 помогут по ходу всего процесса — через них можно найти недвижимость, проверить её юридическую чистоту, подать заявку на ипотеку и защитить сделку с гарантией от 10 лет

</Notification>

### Список использованных источников

1. [Результаты опроса ВЦИОМ об идеальном жилье глазами россиян](https://wciom.ru/analytical-reviews/analiticheskii-obzor/idealnoe-zhile-glazami-rossijan) // ВЦИОМ Новости

2. [Ввод в действие жилых домов на 1000 человек населения в Российской Федерации ](https://rosstat.gov.ru/folder/14458)// Росстат
3. [Росстат: в 2023 году в России построили 70 млн кв. м жилья](https://xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/news/rosstat-v-2023-godu-v-rossii-postroili-70-mln-kvm-zhilya/) // ДОМ.РФ
4. [Постановление от 28 декабря 2022 года №2485 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам жилищного (ипотечного) кредитования граждан Российской Федерации»](http://government.ru/docs/47458/) // Правительство России




ИЖС: почему всё больше людей выбирают частные дома

Покупка квартиры — радостное и ответственное событие. Когда выбираете новое жильё, стоит заранее продумать детали. Рассказываем, что нужно учесть при покупке квартиры в новостройке, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.

 Пять советов эксперта

## Совет №1. Не торопитесь с выбором

Вы ищете квартиру для семьи и планируете жить в ней долгие годы. А может, покупаете недвижимость для инвестиций и хотите найти ликвидный вариант. В любом случае у вас есть список пожеланий: транспортная доступность, хорошая инфраструктура и удобная планировка. Билборды и таргетированная реклама заманивают красивыми картинками и скидками на новостройку «только сейчас». Менеджер расписывает плюсы и уверяет, что уже завтра таких цен не будет. Вы соглашаетесь с доводами и приезжаете в офис, чтобы оформить сделку.

Радость от предстоящего переезда может оказаться неполной. Например, вскоре выяснится, что в соседнем районе похожая квартира продаётся дешевле или есть вариант за ту же цену, но с отделкой под ключ. А вы уже не расторгнете договор, так как внесли первый взнос по ипотеке.

**Как поступить?**

Определитесь с бюджетом и изучите рынок: какие квартиры предлагают застройщики за эту стоимость. Выпишите все варианты, которые вам понравились, — лучше, если их будет не менее пяти. Сравните по ключевым для вас параметрам: например, есть ли балкон, много ли парковочных мест во дворе и сколько времени добираться до работы. Соберите информацию в одну таблицу, приглушите эмоции и попробуйте выбирать с холодной головой. Или воспользуйтесь [бесплатной услугой по подбору квартиры в новостройке](https://m2.ru/novostroiki/helppodbor/?from=m2media_kvartirа-mechti-v-novostroike) от М2. Предложим проверенные варианты, расскажем про акции и выгодную ипотеку.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/603f1e145b57790fe5cd6f663d71885d.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

На сайте М2 вы можете настроить фильтры: например, указать наличие балкона, высоту потолков и желаемый этаж

</Image>



  ### Совет №2. Проверяйте обещания застройщика



Продолжим поиск идеальной квартиры в новостройке. Вы выбрали пару самых привлекательных вариантов. В одном из них застройщик обещает автобусную остановку в пяти минутах пешком, бесшумные двери и вид на парк. В другом — магазины и парикмахерские на первом этаже, закрытый двор со шлагбаумом и школу рядом. Вы склоняетесь ко второму варианту и подписываете договор.

При переезде вы можете столкнуться с неприятными открытиями. Например, первый этаж арендуют бары, за установку шлагбаума требуют заплатить отдельно, а школы вообще нет.

**Как поступить?**

Убедитесь, что застройщик зафиксировал все обещания на бумаге. Например, если вам важно, чтобы рядом с домом была школа, попросите показать разрешение на строительство новых объектов. Также поищите план развития территории на сайте мэра или администрации города. Посмотрите, как именно планируют развивать социальную инфраструктуру в этом районе.

Посмотрите в Росреестре, какие организации снимают помещения на первом этаже: салон красоты или спортбар. А чтобы узнать, входит ли шлагбаум в стоимость квартиры, изучите проектную документацию. Если территория предполагается закрытой — значит, земельный участок вокруг дома принадлежит жильцам, и шлагбаум уже согласован. Если открытой — скорее всего, за установку шлагбаума придётся платить дополнительно и согласовывать с муниципалитетом.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/f9f7638d12a8907bc7cc665863d1fdb1.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

На сайте M2 есть документы каждого застройщика: проектная декларация, разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию

</Image>



## Совет №3. Внимательно изучите район



Вы увидели в рекламе привлекательную картинку будущего района: через дорогу — парк с рекой, крупных шоссе рядом нет, зато во дворе есть детская площадка. Визуально всё понравилось. В потоке дел вы не успели изучить район подробнее. Подписали договор и стали ждать, когда застройщик сдаст квартиру.

После переезда может оказаться, что район не такой комфортный для жизни с учётом ваших потребностей. До парка нужно добираться окольными путями по разбитым тротуарам — с коляской или собакой на поводке будет сложно гулять. Любимые рестораны не доставляют еду. Нет прямых маршрутов на общественном транспорте до работы. А ещё под окнами строят мебельный цех, поэтому на площадке шумно и пыльно.

**Как поступить?**

Представьте, что вы уже живёте в этом доме, и изучите район на карте и вживую. Посмотрите панорамы и отметьте нужные для себя объекты: например, коворкинг, если вы фрилансер, или уютную кофейню, куда пускают с животными. Пройдитесь пешком до супермаркета, аптеки и пункта выдачи заказов с маркетплейса. Проедьтесь к новому дому от работы и засеките время в пути в час пик. Протестируйте маршруты на автомобиле и общественном транспорте.

Подпишитесь на местные каналы в социальных сетях. Почитайте, на что жалуются жильцы: например, на регулярное отключение воды без предупреждения или нехватку парковочных мест. Посмотрите, чем живёт район: вдруг любители спорта вместе бегают по утрам, а мамы водят детей на мастер-классы по лепке.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/d94138c2e853eb4284eb47339b12ad5c.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Карта М2 показывает наличие парков и магазинов рядом с выбранным домом

</Image>


## Совет №4. Найдите проверенного агента и доверьтесь ему


На стадии выбора квартиры глаза разбегаются от вариантов. Хочется посмотреть сразу пять объектов, а лучше десять. Это требует много сил и времени на поездки. А ещё нужно проверить договор с застройщиком на подводные камни, собрать пакет документов для ипотеки и узнать тарифы жилищно-коммунальных услуг. 

При этом вам кажется, что риелторы готовы продать любую квартиру, лишь бы закрыть сделку и получить процент. Вы не доверяете сторонним лицам и тратите личное время, чтобы изучить всё самостоятельно. Поездки утомляют, и переезд уже не кажется радостным событием.

**Как поступить?**

Агентам платят застройщики, а не покупатели. Хорошие риелторы работают сразу с несколькими компаниями — у них нет причины быть предвзятыми. Они не будут торопить вас с выбором и давить. Честные агенты поделятся опытом, ответят на все вопросы и закроют сделку максимально комфортно для вас. Они уже знают, какие нужны документы и как их подготовить.

Профессионала с хорошими отзывами можно искать через знакомых или в экосистеме «Метр квадратный». Мы тщательно проверяем информацию, прежде чем дать контакты покупателям.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/f05f8853d853bcbc81d7ede96946b6d1.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Если информация оказалась неверной, М2 ещё раз проверит агента и объявление


</Image>

<Blockquote
  author="Вячеслав Согомонян"
  authorCaption="ведущий эксперт агентства недвижимости «Этажи» (Москва)"
  authorImg=""
>

Агент не только подбирает квартиры по вашему запросу и оформляет документы, но и помогает упростить другие процессы. Например, вы собираетесь продать старую квартиру, а прибыль с продажи вложить в новую. Такую цепочку сделок сложно контролировать самому. Тогда агент может предложить трейд-ин. Как это происходит? Застройщик фиксирует стоимость квартиры на три месяца, а покупатель вносит бронь — например, 50 тысяч рублей. За это время риелтор продаёт старую квартиру и выводит клиента на сделку в новостройке. Такой формат удобен тем, что один агент контролирует и продажу, и покупку. Это только одна из опций, и она есть не у всех застройщиков.

</Blockquote>


## Совет №5. Рассмотрите вариант в стадии строительства


Вы посмотрели все доступные варианты и не нашли подходящий район с квартирами, которые уже сдали. Риелтор предлагает вложиться в покупку на стадии котлована. Появляются сомнения: вдруг компания обанкротится, и стройка встанет. Рисковать накоплениями и бегать по судам не хочется, поэтому вы откладываете покупку — решили ждать, когда застройщик официально сдаст дом. Но так вы упустите выгодный момент. За время стройки вырастут и цены на недвижимость, и ставки по ипотеке.

**Как поступить?**

С 2019 года действует закон о переходе застройщиков на эскроу-счета. Это значит, что компания не получит ваши деньги, пока не передаст вам квартиру в право собственности. Во время стройки сумма хранится в банке. Эскроу-счёт играет роль ячейки. В случае банкротства застройщика банк вернёт деньги покупателю. В интересах компаний заканчивать строительство вовремя.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/d3b9a36b5503210503c2c65c6785fc05.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

В объявлениях на М2 указывается возможность сделки через эскроу-счёт


</Image>


<Blockquote
  author="Вячеслав Согомонян"
  authorCaption="ведущий эксперт агентства недвижимости «Этажи» (г. Москва)"
  authorImg=""
>

Если вы сейчас платите за аренду жилья и не можете себе позволить вносить платежи по обычной ипотеке, воспользуйтесь траншевой. В таком случае банк перечисляет деньги застройщику частями. Первую часть — когда покупатель оформляет договор долевого участия, а вторую — когда компания вводит дом в эксплуатацию. При этом первый транш может быть символическим: допустим, 100 рублей. Покупатель платит проценты только с этой суммы, пока застройщик не сдаст объект. В это время вы можете жить в съёмной квартире и копить на ипотеку или ремонт.

Некоторые застройщики предлагают рассрочки. Покупатель вносит первоначальный взнос в размере 20%, затем 10% от стоимости жилья через полгода, потом ещё 10% через полгода и остальную сумму, например, в момент получения ключей.

</Blockquote>


## Чек-лист: как купить идеальную квартиру в новостройке

* Выберите несколько вариантов и сравните по важным для себя параметрам. Постарайтесь отключить эмоции и не торопиться.
* Изучите проект застройщика. Уточните, что вам важно: например, где будет школа или поликлиника.
* Проведите тест-драйв района. Подпишитесь на локальные каналы в соцсетях.
* Доверьте подбор квартиры риелтору с хорошими отзывами. О том, где найти подходящего специалиста, читайте в статье [«Как выбрать риелтора для продажи квартиры»](https://m2.ru/media/article/kak-vibrat-khoroshego-rieltora/).
* Если выбрали квартиру в строящемся доме, заключите договор с использованием эскроу-счёта.


## Список использованных источников

* [Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 27.06.2019 г. №151-ФЗ (последняя редакция)](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_327710/) // СПС КонсультантПлюс.
* [«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 г. №14-ФЗ (ред. от 24.07.2023 г.) (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.09.2023 г.)](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/52370689ed4f310ffc104345d80f60553cfa3200/) // СПС КонсультантПлюс.
* [«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 г. №190-ФЗ (ред. от 04.08.2023 г. ) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2023 г.), ст. 57.1](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/383c834f65d9583aa5630bcd4d0c581bdf8568e8/) // СПС КонсультантПлюс.
* [Предоставление сведений ЕГРН. Кадастровый план территории](https://lk.rosreestr.ru/eservices/request-info-from-egrn/cpt) // Росреестр.
* [Справочная информация по объектам недвижимости](https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online) // Росреестр.

Выбор